次のメリットとして

挙げられるのは

賃料や一時金を多く取れる

という事です。

ペットをOKにすると

その分だけ賃料を多く

取ることができます。

また敷金等の一時金も

ペットを飼わない場合に

対して高く取れるのが

一般的とされています。

おおよそですが、ペットを

飼わない場合に対して

約1〜2ヶ月分の敷金を

上乗せしているパターンが

多く存在しています。

こうした金額面のメリットは

ペットOK物件の方が大きいと

思います。

不動産投資

晩婚化の影響もあってか

ペットを飼いたいという

需要は高まっています。

一方で、オーナーとしては

ペット入居を認めない物件も

まだまだ多数です。

今回はペットOK物件の

メリットについて

まとめていきたいと思います。

潜在的需要の取り込みと入居期間の長期化

ペットを飼いたいという

潜在的な需要が高まっている

一方で、ペット不可の

物件の割合がずっと多いので

ペットOKとするだけで

この需要を取り込むことが

可能です。

また、ペット不可の

物件が多いわけですから

ペットOKの物件であれば

入居者も引っ越し先の選択肢

が狭まります。

つまり、長い期間

入居してくれる可能性が

高まるというわけです。

このようなメリットを

考慮して不動産投資を

進めていくのが良い

のではないでしょうか。

不動産投資

前回の記事で、選定方法は

管理会社ではなく担当者で

選ぶべきであるとまとめました。

今回は特に意識しておくべき

ポイントが4つあります。

①常に連絡がつくか、オーナーとのコミュニケーション能力が高いか

②賃貸人の苦情には即対応

③物件を綺麗に保つ意識があるか

④客付けの意識の高さ

上記の中で①と②は最優先事項

として選定基準にしています。

選択する管理担当者の性格として

1番オススメできるのは

”超真面目で細かい方”

です。

一般的に管理業務は女性が

向いていると思います。

④の客付の意識の高さというのは

①退去通知後、すぐにオーナーに連絡

②クリーニングの手配、内覧できる状況に最短で持っていく

③募集の可及的速やかに開始する

ということになります。

「物件を満室にすれば良い」と仰る

オーナーが多いかもしれませんが

そもそも寄付するためには

物件の競争力×賃料の競争力×広告費

が重要であり、これらの3項目は全て

オーナー側の責任となります。

よって、これを管理会社の

責任にするには”やりすぎ”

と言えるでしょう。

このポイントを理解した上で

不動産投資の担当者を選びましょう！

不動産投資

これから不動産投資を始める人や

不動産オーナーの方々であっても

管理会社の選定方法を戦略的に

定義づけされている方は少ないと

思います。

今回は管理会社選定に関して

基準を紹介したいと思います。

投資家は不動産会社に管理を

お願いするのが一般的であると

思います。

理由は

管理の委託コスト　＜　投資家の時間コスト

であるからです。

ただし、管理を選ぶ際に

・大手不動産グループ

・地場の管理会社

・収益系の売買仲介業者の管理

・広域の管理専門会社

など選択肢は多くあります。

選択肢が多くあるので

今後、不動産投資を始める方や

自分の物件管理を委託する際も

管理会社ではなく担当者で

選びましょう！

不動産投資

これまでの記事でどのようにして

「属性」が決まるのか、ということ

は理解していただけたと思います。

では、不動産投資を始める場合

いきなり金融機関に行った方が

良いのでしょうか。

答えはダメです。

金融機関にも様々あって、

ローン審査が比較的緩いもしくは

厳しい、設定される金利が

高い・低いなどがあるからです。

ですので、物件吟味の段階から

不動産仲介業者を通じて金融機関

を紹介してもらう方が良いと

思います。

仲介業者は業務の特性上

日常たくさんの金融業者との

付き合いがありますし、借り手を

金融機関に紹介しており、関係性

が築けているからです。

なので、金融機関に直接行くよりも

仲介業者の紹介で金融機関に行く方が

自分に合った金融機関に出会える

可能性が高いのです。

尚、金融機関を仲介業者に紹介

してもらう場合、ご自身の給与の

受取りや各種保険料などの支払いを

普段どこの銀行を使っているかは

整理しておく方が良いでしょう。

不動産投資を始めるにあたって

こういった情報を知っているか

どうかで利回りも変わってきます

ので、しっかり理解しましょう！

不動産投資

前回の記事では、属性について

まとめましたが、今回の記事では

この属性評価や基本的な考え方

ついてまとめていきたいと

思います。

そもそも属性評価は、定量的な

ものと定性的なものの両方から

判定されます。

定量的なものとは、金融機関が

その人の資産状況や収入・費用構造

を評価します。

融資を受ける際には基本的に

資産超過であることと、毎月の

キャッシュフローがプラスであること

が必要です。

この程度によって金融機関が

属性を格付けします。

定性的なものとは、主に収入の

安定性を見ているようです。

例えば、年収が1千万円でも

固定的に毎年の年収が1千万である

人と毎年収入額は変動するが

ならせば1千万円の収入がある人

では、前者の方が安全性が高いと

判断されます。

一見、高収入で属性も良さそうな

自由業（士業の人等）の人が

信用力評価では意外と低い結果

しか得られないことがあるというのは

この部分が関係しているのです。

この両面からの属性評価によって

その人の「融資可能額」が判定され

ます。

一般的には絶対額と信用額が

設定されます。

絶対額とは、貸出限度額です。

3億円までと判定されたら3億円が

借入可能限度額となります。

信用額とは、貸出額から担保評価

を引いた額になります。

理論上、ローン返済が滞っても

物件の担保価値部分は金融機関は

回収できるのです。

こういった属性評価を

理解した上で堅実な

不動産投資をしていきましょう！

不動産投資

不動産投資において、融資を併用

して物件を購入するのが一般的で

あると言われています。

なぜなら、レバリッチを効かせること

ができ、少ない自己資金でも大きな

利回りを得ることができ、ローン返済は

家賃収入から返済していけば

良いからです。

今回は、一体自分がどのくらいの金額

を借りることができるのかということに

ついてまとめていきたいと思います。

まず、金融機関が融資の際に

審査としてみるのは、物件と借り手

についてです。

物件を担保に取り、万が一ローン返済

が滞ってしまった場合、物件を売却して

融資の回収ができるからです。

しかし、日本の銀行は物件よりも

借り手個人の属性に対してお金を

貸すというのが基本となっています。

物件から上がってくる賃料や

売却金額だけを融資返済の範囲と

するノンリコースローンに

関しては、個人投資家相手には

ほぼ適用してもらえないのが

実情です。

「属性」というのは個人の

有する資産や年収、社会的地位

などの総合評価で決定されます。

つまり、「属性」が良ければ

良いほど借入可能額は大きくなる

という訳です。

つまり、属性を良くするには

「年収を上げる」

「投資の為ではなく消費の為の余計な借金をしない」

「担保価値の高い物件を購入する」

と言ったことがポイントとなります。

ご自身の属性がどの程度

当てはまっているかを判断した上で

不動産投資を検討されてみては

いかがでしょうか。

不動産投資

株式投資と不動産投資の

最後の共通点は損切りの

タイミングを理解していることです。

損切りのタイミング

そもそも損切りとは主に

株式投資で使われる用語です。

意味は

「赤字になるが株を処分してしまう」

ことです。

例えば、1株100円の銘柄を1000株

買ったとします。

この購入した株が1株900円まで

下落した時に、処分（売却）することを

損切りと言います。

この例で言えば、1万円の赤字に

なってしまいますが、このまま保有

し続けた場合、さらに赤字になってしまう

可能性がある時に損切りをします。

この考えは不動産投資の

「賃料の値下げ」に似ています。

家賃を下げると収益が減るので

家主からすれば家賃は下げたくない

ものです。

ですが、不動産市場や物件周辺の

環境によっては家賃を下げなければ

ならない時もあります。

この家賃の値下げを渋ってしまうと

空室リスクが続いてしまい、最終的に

家賃を下げた時以上の赤字になってしまう

恐れがあります。

この損切りのタイミングや重要性を

株式投資をしている人は理解しているため

不動産投資においても効果的な損切りを

しやすいのです。

これまで株式投資を不動産投資の

共通点をまとめてきましたが、

株式投資で成功した人が

不動産投資でも成功できるわけでは

ありません。

しかし、他の投資にはない要素が

株式投資と不動産投資には共通して

ことは事実であると言えます。

株式投資経験者にオススメできる

投資法であるのは間違いないと思います。

不動産投資

株式投資と不動産投資の

共通点は他にもあります。

リスクの見極め

株や不動産投資だけに限った事

ではありませんが、大切なこと

であると思います。

株を買おうとしている企業には

どのようなリスクが考えられるか

を考慮しながら慎重に選ぶと思います。

例えば、「参入しやすい」であったり

「商品に類似性がある」などの

特徴があれば、競合する企業に

追随されてしまいます。

そうなると、売り上げに響いてしまい

株価が下がってしまう可能性があります。

不動産投資も「物件が増えやすい」や

「家賃が下がってしまう」などといった

リスクを見極める必要があります。

つまり、購入する物を選ぶ際の視点が

株も不動産投資も同じなのです。

ですので、株式投資で差別化や

リスクを見極めることを常に

行なっている人はその経験が

不動産投資にも役立てられると

言えるのでないでしょうか。

不動産投資

一言に投資と言っても様々な

種類があると思います。

その中でも株式投資と

不動産投資は共通することが

多くあります。

今回は株をやっている・やっていた

人が不動産投資に向いている理由に

ついてまとめていきたいと思います。

差別化の見極め

株式投資ではどのような銘柄（企業）の

株を買うかを見定めると思います。

株式投資で株価が上がっていく銘柄は

競合他社と比べてどのようなメリットが

あるかを見定めます。

つまり、差別化しているポイントが

あると言うことです。

これは不動産投資における

物件選びと同じであると思います。

不動産投資は物件のメリットが

「駅からの距離」や「商業施設」なのか

といった点が物件ごとに異なります。

ですので、競合物件よりも

差別化しているポイントを

見つけて物件を選ぶわけです。

このような、差別化するポイントを

見極めることが株式投資と不動産投資が

共通することなのです！

不動産投資

支出面での不動産投資を考える上で

「売却」には損失が避けられない

場合があります。

一見すると、損失は罪悪のように

見えますが、損失を拡大させなかった

という結果になれば「支出を最小化する」

と言う意味で「社会貢献した（利益が出た）」

という発送も持たなければなりません。

安く買い、高く売れれば、それに

越したことはありません。

しかし、それを両方行うのは

至難の業であると思います。

環境の変化にかかわらず

「あらぬ将来への期待」に縛られずに

支出を最小化する決断力が大切であると

言えるのではないでしょうか。

支出面を理解しておくことは

不動産投資を始めるにあたって

大切なことであると言えるのでは

ないでしょうか？

不動産投資

不動産投資では、購入資金の支出を

除けば、税金など法律で定められた

ものも多く、大きく削減できるものは

見当たりません。

仲介手数料や司法書士の手数料等

値引き交渉が可能なものもありますが

提供されるサービスや長期的な付き合い

も視野にいれて判断する必要があります。

管理費や修繕積立金も小さい方が

良いですが、修繕積立金が小さすぎると

実際の修繕工事をすることが決まった時に

修繕積立一時金として、一度に出費する

可能性があります。

よって、マンション管理組合の修繕計画表や

進捗状況、居住者の滞納状況等で判断しましょう。

不動産投資の収支とは少し違った視点に

なりますが、ローンを大きく借りて

減価償却費などが大きい築年数の

浅い物件を運営して赤字が出た場合

不動産所得の赤字を他の所得と

通算し、徴収済の是金の還付を

受けることが可能です。

これは、多くの個人投資家の

目的になっています。

また、需給バランスが崩れたり

展望が失われた時は、購入を

見合わせたり、すでに保有している

資産を処理することも必要です。

これらの支出面を理解した上で

不動産投資を始めてみては

いかがでしょうか。

不動産投資